wat is er aan de hand? De vraag naar woningen is enorm, maar toch worden er ontzettend weinig nieuwbouwwoningen verkocht. Wat is er aan de hand?
Afgelopen januari tot en met april lag het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in de provincie Utrecht 57 procent lager dan in de eerste vier maanden van 2022. In Zuid-Holland daalde het aantal transacties zelfs met 60 procent. Landelijk is een daling van 51 procent te zien, aldus branchevereniging WoningBouwersNL.
Als deze trend zich doorzet, dreigen de verkoopcijfers in 2023 net iets boven het niveau van crisisjaar 2013 uit te komen, waarin landelijk slechts 15.000 nieuwbouwkoopwoningen werden verkocht, vreest WoningBouwersNL.
Dure appartementen
Het grootste probleem zit in het type woningen dat wordt gebouwd, ziet woningmarktonderzoeker Jannes van Loon. ,,Ruim 80 procent van de huidige nieuwbouwvraag bestaat op dit moment uit grondgebonden woningen, zelfs in grote steden als Utrecht. Die woningen worden in alle prijscategorieën ook nog steeds snel verkocht. Maar er worden ontzettend veel dure appartementen gebouwd. Dat is problematisch, want mensen willen dat niet.”
Het verklaart waarom de verkoop van de nieuwbouwwoningen in Overijssel, Limburg en Gelderland met respectievelijk 13, 34 en 34 procent een stuk minder afnam dan in de randstedelijke provincies. ,,Daar worden dus meer grondgebonden woningen gebouwd.”
Bestaande bouw
Het klinkt vrij deprimerend, maar makelaar Robert Roos uit Gouda maakt zich weinig zorgen. ,,Vorig jaar is er een dip geweest in de verkoop van de bestaande woningen. Dat kwam door de snel gestegen rente, de inflatie, maar ook door de onzekerheid door de oorlog in Oekraïne. Daardoor werd het consumentenvertrouwen kleiner”, laat hij weten. ,,De prijzen van bestaande bouw zijn toen iets gedaald. Daardoor werden mensen angstig over de waarde van hun nieuwbouwhuis. Dat zie je nu terug in het aantal transacties van afgelopen maanden”, schetst de makelaar, die ook voorzitter is van NVM Midden-Holland.
Maar ik verwacht dat de nieuwbouwwoningmarkt de komende maanden weer gaat aantrekken, net als wat met de bestaande woningmarkt is gebeurd. De enorme daling hebben we achter de rug”, laat Roos weten.
De Goudse makelaar heeft op dit moment meerdere nieuwbouwprojecten lopen in Waddinxveen en Gouda. ,,Daarin merk ik dat woningen met een korte bouwtijd afgelopen jaar snel zijn verkocht, maar dat de woningen met een langere bouwtijd lastiger verkocht werden. Als je een nieuwe woning koopt, heb je natuurlijk geduld nodig voordat je er ook echt in kan. Veel mensen durven een jaar wel te overzien, maar bij een langere bouwtijd zie je meer angst voor de toekomst.”
Bouwtijd
Het is duidelijk terug te zien in de projecten die Roos verkoopt. ,,Het project Aangenaam Gouda bestaat uit prefab-woningen. De bouwtijd duurt daardoor maar vier maanden, in plaats van een jaar. Binnenkort starten we met de bouw van de tweede fase en aan het einde van dit jaar worden de woningen al opgeleverd. Dat gaat hartstikke goed”, vertelt hij.
,,Maar de verkoop van Wonen in Goud gaat iets moeizamer. De appartementen hebben namelijk een veel langere bouwtijd”, aldus Roos. ,,Maar de markt krabbelt op en flats gaan zich vanzelf ook verkopen, hoor.”
Nieuwbouwmarkt
Tot die tijd doen makelaars extra goed hun best om hun nieuwbouwprojecten in de etalage te zetten. Zo organiseert Punt Makelaars uit Utrecht aankomende zaterdag een speciale nieuwbouwmarkt, waarbij mensen onder het genot van een hapje en drankje alles kunnen vragen over de aangeboden projecten in de Domstad. Bezoekers van de nieuwbouwmarkt worden daarnaast ook nog beloond met een gratis kaartje voor het Spoorwegmuseum.
Ook bij het project de Westerwal in Oudewater vindt deze week een bijzondere open dag plaats. Bezoekers kunnen een rondvaart maken met een sloepje, om het project vanaf het water te kunnen bekijken. ,,Maar dit heeft niets te maken met een slechte verkoop”, laat makelaar Bart Aarendonk van Meesters Makelaardij weten. ,,Het is heel gangbaar om een open dag te organiseren.”
De markt is afgelopen jaar veranderd, ziet Aarendonk. ,,Vooral toen de rente vorig jaar wat steeg, toen verliep de verkoop wat moeizamer. Maar nu gaat het hartstikke goed. Voor de appartementen in het goedkoopste segment hadden we honderd aanmeldingen en moesten we loten. En ook de rest gaat goed. Binnenkort starten we met bouwfase 2.”
Type woningen
Waar regionale makelaars positief gestemd zijn over de toekomst van de markt, vindt Jannes van Loon dat er wel écht iets moet gebeuren. ,,Naast dat er minder nieuwe woningen worden verkocht, worden er ook minder bouwvergunningen afgegeven. Dat komt mede doordat er een nieuwe norm komt vanuit de overheid: twee derde van de nieuwbouwwoningen moet betaalbaar zijn. Dat betekent dat die huizen maximaal 355.000 euro mogen kosten.”
Het zorgt ervoor dat er nog maar een derde overblijft om te bouwen voor de vrije markt. ,,En dat is te weinig voor veel ontwikkelaars. Het sommetje komt niet goed uit en steeds meer partijen haken daardoor af”, ziet Van Loon.
,,We zouden beter kunnen focussen op het bouwen van iets duurdere woningen”, vindt hij. ,,Mensen willen vaak niet als eerste woning al een nieuwbouwwoning. Maar wanneer mensen voor de tweede keer een huis kopen, hebben ze vaak iets meer te besteden. Veel huisbezittende tweeverdieners verdienen een ton per jaar. Die kunnen een flinke hypotheek krijgen en willen geen huis van 300.000 euro.”
Nieuwbouw hoeft niet goedkoop te zijn, vindt Van Loon. ,,Voor starters kun je beter een villa bouwen, dan een goedkoop startersappartement.” Hij legt uit: ,,In zo'n appartement past een jongere. Mensen die een villa kopen, laten meestal een eengezinswoning achter. Die rijtjeswoning wordt dan bijvoorbeeld door een stel gekocht, dat twee appartementen achterlaat.”